美国高端住宅营建行业的龙头公司TollBrothers,Inc.10 日披露了其2009 财年第四季度展望报告。报告显示,公司2009 财年第四季度订单量约为765 套,较去年同期增长42%,订单金额约为4.3 亿美元,较去年同期增长62%。公司第四季度公司订单取消率为6.9%,保持了下降的趋势。该公司订单量及订单取消率的一升一降印证了我们此前做出的美国房地产市场将在今年4 季度开始补库存的判断,并预示着美国高端住宅市场很可能首先进入补库存阶段,进而率领整个住宅市场复苏。 全美房地产经纪商协会最近公布的报告显示,第三季度的现房年化销售量为530 万套,二季度为476 万套,环比增长了11.0%;去年三季度为501万套,同比增长了5.9%。由于在美国房地产市场中,现房交易占市场总交易量的绝大部分,因此现房市场数据可以代表市场的主体趋势。美国三季度全国现房销售环比增长达到近两年以来的最高水平,其中美国有45 个州报告的现房销售显示了环比增正,有28 个州报告的现房销售显示了两位数的环比增长。全美房地产经纪商协会首席经济学家认为三季度现房销售量强劲反弹的主要原因是美国奥巴马政府8000 美元的首次购房退税计划对购房需求起到了强烈的提振作用。 据全美房地产经纪商协会的报告显示,在153个大城市地区中,有124 个地区第三季度现房销售的中间价同比出现下滑。总体来看,美国全国三季度现房销售的中间价为17.79 万美元,同比下降了11.2%。目前房价依旧处于历史低位,侨务移民专家认为这是前两季度美国现房销售反弹强劲的原因之一。 关于美国购房退税计划的递延问题,上周四美国国会众议院批准了延长并扩大购房退税措施的议案,周五奥巴马总统签署了该计划使之成为法律。具体内容为:第一,从今年初开始实施的首次购房退税计划原定于11 月30 日到期,现在该计划将延长至2010 年4 月30 日。第二,受惠人群也有明显扩大。之前计划的受惠人群被定为符合收入限制条件的首次购房者,而新计划将受惠人群扩大到符合收入限制条件的首次购房者或过去3 年没有拥有过住房的购房者,以及已经持续拥有住房达5 年以上的再次购房者。 侨务移民专家认为受退税计划时间延长且覆盖范围扩大的刺激,房屋销售短期内将会在首次购房和再次购房需求增加的叠加效应下,保持反弹的趋势。再次购房的一部分人将对高端新房或现房的需求有所增加。另外按照经济规律,奢侈品或高端品的复苏往往要早于低端品。结合当前较低的新屋库存水平,我们认为住宅市场中的高端细分市场很可能会最早开始补库存,并最早出现复苏。 TollBrothers, Inc披露的高端住宅营建数据也暗示出高端住宅市场或已开始补库存。股市受此刺激出现上涨,这进一步显示出房地产补库存活动的展开对股市的积极效果。